КРТ отменит обычную застройку. Почему Дербент выбрал новый стандарт жизни?

Термин «КРТ» все чаще звучит на всевозможных совещаниях и в новостях, связанных со строительством. Но многие люди до сих пор не понимают, чем обычная застройка микрорайона отличается от застройки в рамках КРТ.

Дербент стал первым городом Дагестана, где был внедрен и активно продолжает реализовываться этот новый механизм в градостроительной сфере.

О том, что он из себя представляет, как воплощается в жизнь, как отражается на жизни горожан и девелоперов, мы поговорили с экспертом городского развития, управляющим партнером архитектурно-консалтингового бюро «’Godekan», в прошлом главным архитектором Дербента Исой Магомедовым и генеральным директором ООО «Специализированный застройщик «Ваш Дом» Магомедбеком Темирхановым.

Иса Магомедов – «Там даже асфальт не на всех улицах был!..»

 – КРТ – это очень понятный термин, смысловая составляющая заложена уже в самом сочетании слов «комплексное развитие территории». То есть речь идёт о комплексном освоении территории с учётом различных факторов. В основе проблематики КРТ, можно сказать, лежит историческая российская практика «освоения полей».

Но раньше жилищное строительство на неосвоенных территориях велось исключительно в целях девелоперского бизнеса: возводилось жильё без учёта какой-либо инфраструктуры.

Процедура была такая – муниципалитет предоставлял в аренду землю, девелопер строил там жилье и других обязательств у него не было. Но по истечении времени на этих территориях возникали проблемы, потому что, когда ты только построил объект и ввёл его в эксплуатацию – это одно.

А, когда люди заполняют этот объект, начинают активно пользоваться территорией, вылезает уйма проблем: нет социальной (садики, школы, больницы) и транспортной инфраструктур (общественный транспорт, остановки и т.д.). И это всё разом ложится на плечи муниципалитета. Как правило, разом решить комплекс таких проблем не в состоянии ни один муниципалитет.

Иса Магомедов, архитектор

В рамках КРТ комплексно планируется не только жильё, но и вся необходимая инфраструктура: инженерия, транспорт, социальные объекты. Это, что касается понятийной составляющей этого термина.

Если же говорить юридически, то это отдельный блок Градостроительного кодекса РФ, который разъясняет механизм развития территорий. Например, есть механизм КРТ незастроенных территорий, а есть - застроенных. И тот и этот очень важные инструменты для муниципалитетов, которые позволяют избежать вышеуказанных проблем при обычных схемах застройки.

– КРТ в Дагестане, на удивление начался не с Махачкалы, а с Дербента…

– Да, Дербент стал первым городом в Дагестане где в рамках КРТ был применён механизм, в котором чётко прописаны обязательства всех сторон, участвующих в освоении территории.

Тут важно отметить, что всё, что спланировано в Дербенте в рамках КРТ, исходит из разработанного Мастер-плана города.

Это был уникальный опыт, когда в 2019 году был проведён международный конкурс на разработку Мастер-плана Дербента. Разные команды объединялись в консорциумы, чтобы принять активное участие в этом конкурсе. Были выбраны три финалиста, которые представили свои стратегии развития Дербента.

Победителем стал консорциум под лидерством компании «Новая земля».

Важно понимать, что в консорциумах были не только архитекторы, но и экономисты, эксперты культурного наследия. И вот этот Мастер-план он уже диктовал развитие новых территорий города.

На основании этого Мастер-плана был спроектирован Генеральный план, видоизменены правила застройки и землепользования, разработаны отдельные стратегии развития, объемно-пространственный регламент, дизайн-код и многое другое.

– По какому принципу были выбраны в Дербенте территории под КРТ?

– В Дербенте по КРТ застраиваются неосвоенные территории. У каждого муниципалитета есть банк земельных участков. Вот и в Дербенте были выбраны свободные земельные участки.

Необходимые резервы земли оказались в двух микрорайонах – «Южный» и «Аваин», в которых предполагалась большая комплексная застройка. В соответствии с Мастер-планом были сделаны проекты планировок этих территорий, реализация которых сейчас и проходит в рамках КРТ.

Например, в рамках проектирования застройки «Аваина» был проведен комплексный анализ этого района, который выявил, что на данной территории отсутствует какая-либо социальная инфраструктура, парковая инфраструктура, культурная…

Там сплошная индивидуальная жилая застройка, некие как бы садоводческие товарищества, там даже асфальт не на всех улицах был. Это даже не спальный, а дачный район.

И аналитика показала, что здесь нужен новый стандарт жизни, чтобы изменить этот чисто дачный формат, чтобы создать в Дербенте ещё один центр притяжения для людей.

Нам нужно было изменить сценарий, по которому житель «Аваина» приезжает к себе домой, загоняет машину во двор и его не волнует ничего, что за пределами его дома. Нужен был современный сценарий жизни, чтобы человек у себя на районе мог сходить погулять в парк, заняться спортом, воспользоваться какими-то социальными услугами, сходить по магазинам, в кофейню или ресторан, или коворкинг.

То есть, помимо жилья создать объекты, которые снизят процесс маятниковой миграции жителей района и будут вписываться в концепцию полицентричности Дербента.

Нам нужно было создать не ещё один городской центр в Дербенте, а центр с точки зрения жизненных сценариев для человека: в шаговой доступности парк, социалка, культурные функции, торговля, кафе и т. д. И вот КРТ в микрорайонах Дербента первоначально отвечают этим принципам. В этом заключается уникальность проектов КРТ в этом городе.

– А кто и как решает проблему с коммуникациями в рамках проекта? Город или девелопер?

– КРТ – довольно гибкий инструмент, поэтому кто и как решает проблему с коммуникациями – это вопрос непосредственно каждого отдельного проекта.

Например, условно, есть территория в 50-100 гектаров, в зависимости от проекта застройщик может взять на себя все обязательства – и жильё построить, и социальные объекты, и инженерию. А есть механизмы, позволяющие разделить эти полномочия.

Вот в «Аваине» сценарий такой, что внутри лота, то есть в границах участка, предоставленного девелоперу, он делает помимо жилья всю инженерию и благоустройство.

За границами этого лота объекты уже реализуются в рамках бюджетных средств: либо самим муниципалитетом, либо по федеральным программам.

В «Аваине» основная инфраструктура финансируется государственными программами. Возьмем, к примеру, проект парка на месте бывшего карьера (который до реализации представлял из себя свалку строительных отходов).

Если девелопер возьмет его реализацию на себя, это будет тяжело с экономической точки зрения. Поэтому основные инфраструктурные и социальные проекты в микрорайоне ждут государственного финансирования.

- Как население воспринимает КРТ? Хоть в том же «Аваине»? Люди жили себе в своем садово-дачном поселке, а тут такие масштабные изменения по соседству…

– Они постепенно получают новые объекты инфраструктуры. Вот школа уже завершена и работает, в этом году начнётся строительство детского сада, уже реконструировано определённое количество улиц.

Люди получили асфальт, тротуары, свет, современную отличную школу в шаговой доступности. Конечно, они позитивно относятся к переменам.

Но лучше всего их выгоду показывает экономика: стоимость земли в этом районе с момента начала реализации КРТ выросла в 5-10 раз. Все жители очень ждут завершение строительства всей запланированной инфраструктуры. Не только парка, детского сада, автостанции, но и коммерции – кафе, ресторанов, супермаркетов.

Это то, чего у них сейчас там нет. То, ради чего они годами ездили в центр города.  То есть они получат у себя в микрорайоне – миксюз* – в этом и есть суть нового стандарта жизни.

– Почему упор в «Аваине» был сделан на малоэтажное строительство? Какое-то отклонение от общедагестанского принципа – «влепить высотку на любом клочке земли» получилось.

– В целом КРТ в «Аваине» представляет собой территорию в 55 гектаров. В эту площадь входит и преображение заброшенного карьера (парк, культурный центр и среднеэтажная застройка), малоэтажная застройка со всеми необходимыми социальными объектами в шаговой доступности, современный рынок, автостанция, какие-то индустриальные истории с точки зрения коммерческих сценариев.  

Этот проект не только про жилье, именно поэтому важно было не строить там много жилья и немного инфраструктуры, а совсем наоборот.

Поэтому участки недалеко от новой школы (она уже построена и введена в эксплуатацию) и детского сада (строительство начнется в этом году) выделены не под высотки, а именно под малоэтажную застройку (не более 3-4 этажей).

Она гармонично впишется в имеющуюся в микрорайоне индивидуальную жилищную застройку и при этом не создаст гиперурбанизацию, которой новая инфраструктура просто не выдержит. Важно же не перегрузить те социальные объекты, которые там будут.

Зачем строить современную школу на 804 места, если потом вокруг неё напихать высоток и перегрузить эту школу? Вдобавок важно не перегрузить ту инженерию (например, реконструированные улицы), которую там уже создал город до реализации КРТ.

Да, такое, конечно, не часто встречается, когда муниципалитет в своих проектах комплексного развития закладывает меньше, чем девелоперы могли бы застроить на арендованных участках. В Дербенте сделали ставку не на уплотнение, а на создание комфортной среды – это, конечно, уникально в современных реалиях.

Магомедбек Темирханов – «Это чтобы во дворе спокойно, без тревоги, гуляли взрослые и дети»

– У малоэтажной застройки много особенностей. Это маленькая загруженность территории, безопасность местных жителей, сейсмобезопасность объекта.

Для последнего, например, предусмотрены 350-я марка бетона, использование в проекте диафрагм, безригельной и безпилонной систем, повышенное армирование, фундамент в виде плиты, а не ленточный, предусмотрены подвалы.

Малоэтажность и малый процент жилой застройки позволяют наиболее эффективно использовать имеющиеся земельные ресурсы для создания прогулочных зон, детских и спортивных площадок, зон отдыха с повышенным процентом озеленения.

В действующей концепции территориального развития «Аваина» комплекс «Avain Hayat» представляет собой 28 корпусов, каждый дом высотой в 3-4 этажа.

Сейчас возводится его первая очередь – это 17 корпусов, три из них будут завершены до конца мая, идут работы над возведением 4 и 5 корпусов. Все 28 корпусов будут сданы в середине 2027 года.

Вот эта малоэтажность и малозаселенность территории (12% - жилой застройки и 88% - инфраструктуры) – позволяет людям жить практически в парке. Из этой особенности вытекают и все остальные «фишки».

Например, отдельная крытая парковка для жителей комплекса. Не подземная, а именно крытая. Потому что подземная не позволила бы сделать наверху хорошее озеленение, посадить крупномерные деревья. С подземной парковкой можно ограничиться только небольшими кустарниками во дворе. 

Или вот «двор без машин».  Машины, конечно, будут иметь возможно въезжать во двор – пожарные, скорая, что-то погрузить-выгрузить, но все парковки транспорта, а их будет две – для жителей и гостевая, они вынесены за пределы двора. Это чтобы во дворе спокойно, без тревоги, гуляли взрослые и дети.

Малоэтажность также позволяет наблюдать с балконов или террас за тем, что происходит во дворе. То есть вы спокойно может отпустить ребенка одного играть. Двор закрыт, машины в нем практически не ездят, у вас с балкона полный обзор двора – идеально для спокойной семейной жизни.

Магомедбек Темирханов, строитель

Вот этот вот формат контакта, когда просто открыл окно, вышел на балкон или террасу, увидел своего ребенка, позвал его домой, он дает не только определенный уровень безопасности, но и уюта.

Ещё одна «фишка» проекта, это абсолютно разные, как по квадратуре, так и по формату квартиры. Есть всем привычные малогабаритные студии, есть двухуровневые квартиры и даже квартиры с террасами – это такой формат, когда ты вроде живёшь в квартире, но есть ощущение приватности частного дома.

Проектом также предусмотрены эксплуатируемые крыши, например, кинотеатр на крыше. Внутри комплекса будут свои торговые площадки, кафе, футбольное и теннисное поле и т.д.

То есть в принципе за пределы комплекса люди будут выходить, чтобы поехать на работу, отправить ребенка в детский сад, школу (они в пешей доступности) или в университет. А все остальное необходимое для жизни – есть внутри комплекса.

– Для вас, как для застройщика, каково работать в рамках КРТ?

– КРТ в «Аваине» – это такой масштабный и интересный проект, первый такой в республике, очень рад, что сопричастен к нему.

Дербент дает возможность застройщику проявить себя, сделать что-то новое, необычное, внести свой вклад в развитие в улучшение жизни жителей республики. Там же вся инфраструктура абсолютно новая делается, современный и технологический и стилевой подход. 

Застройщик, работающий по КРТ, работает абсолютно прозрачно, потому что Федеральным законом №214 предусмотрено абсолютно всё, то есть вкладчиков можно сказать «страхует» государство.

Если вдруг что-то случится, и застройщик не достроит объект, то государство возвращает вкладчикам вложенные средства. То есть проект по КРТ сопровождается многочисленными структурами: муниципалитетом, фондом «Дом.РФ» и многими другими. Контролируется буквально каждый шаг застройщика!

Да и чтобы участвовать в конкурсе на получение проекта по КРТ, у компании должна получить статус «специализированного застройщика»,  должны быть эскроу-счета и много чего ещё.

На этапе строительства огромным количеством структур отслеживается и перепроверяется каждый этап. То есть вкладчик может не переживать ни о юридической составляющей, ни о качестве строительства.

Такой привычной для Дагестана схемы, когда завышается ранее заявленная этажность у объекта или вообще объект возводится без документов, а потом узаконивается через суд, в проектах по КРТ, особенно по тому, что сейчас реализуется в Дербенте, просто быть не может…

* Миксюз – mixed use - смешанное использование территории