В ходе интервью с руководителем ОАО «Дагипотека» Наврузом Мехтихановым мы получили не только информацию о том, что процентная ставка по ипотечному кредиту варьируется в пределах 12,5%–13% годовых, и его (кредит) можно погасить досрочно в любое время и длительность кредита может быть до 30 лет, но и поговорили о банковском кризисе и взаимосвязи рынка ипотеки и экономики республики…
– Есть мнение, что нормальная, в прямом смысле этого слова, ипотека должна содержать в себе следующие признаки: массовость, длительный срок, низкий первый взнос, низкие ставки, наличие ипотечного рынка. Если пройтись по всем этим пунктам, держа в голове Дагестан, можно ли сказать, что у нас она «нормальная»?
– На самом деле ипотека стала понятным и повседневным понятием. Однако о том, что в Дагестане она стала массовым явлением, я бы говорить не стал. Во-первых, доля населения, которая может себе позволить жилищную ипотеку, на сегодняшний день не так уж высока – где-то 10%. Это доля от общего числа граждан, которые могут себе при желании позволить ипотечное кредитование.
– Из этих 10% населения сколько (людей) попыталось это желание реализовать?
– Чтобы получить эту цифру, нужно узнать в регистрационной палате РД: сколько вообще было сделок совершено. У нас, к сожалению, есть только относительная величина. Это 3,5 – 4% сделок по ипотеке от общей массы сделок с жилой недвижимостью. Примерно 5 лет назад было менее 1%. То есть поступательно движение вперёд происходит. В 2006 году было выдано всего 130 кредитов на 65,4 млн рублей, а в 2012 году – порядка 2000 ипотечных кредитов на 2,2 млрд рублей. Объём ипотечного жилищного кредитования по ОАО «Дагипотека» составил 325 млн рублей, иначе говоря, 241 дагестанская семья улучшила свои жилищные условия с помощью ипотечного жилищного кредитования.
– Вы говорите, что наблюдается рост ипотечного кредитования. За счёт чего это происходит? Что случилось: население стало богаче, ставка по ипотечному кредиту стала меньше, квадратный метр жилья стал стоить меньше?..
– В 2010 году началось восстановление рынка после кризиса, а начиная с 2011 года происходит насыщение отложенного спроса. Люди стали покупать, и процентная ставка позволяла это делать. Она колебалась тогда между 10–11% годовых. Дальше идёт постепенный рост процентной ставки.
– Почему она вообще растёт?
– Пока есть рост инфляции, процентная ставка также будет расти. Помимо этого, на рост влияет перегрев рынка розничного кредитования, то есть потребительского кредитования. Процентные ставки начинают расти в целом по стране. Ведь мы пользуемся стандартами Федерального агентства по ипотечному жилищному кредитованию (далее – АИЖК). Естественно, когда там начинается рост процентной ставки, это непременно приводит к их росту и в Дагестане. Эти стандарты постоянны для всех регионов, дифференциации нет. Это императив.
– Но ведь это не совсем справедливо, ведь доходы в Москве и Махачкале – это разные категории…
– Согласен. Поэтому в республике, начиная с 2009 года, практически внедряется социальная ипотека. Но условия одинаковы для всех. Для каких-то отдельных регионов поблажек, отступлений от стандартов нет. В Москве и конкуренция большая. Там десятки банков выдают ипотечные кредиты, а у нас их (банки) можно по пальцам посчитать.
– А можно посчитать?
– Не хотелось бы их называть… Общеизвестно, кто в стране занимает ведущие позиции на этом рынке: Сбербанк, ВТБ24, Газпромбанк. У нас, в республике, представлены два из них. На долю этих трёх банков падает 65% рынка ипотеки в целом по стране. В Дагестане какая картина? Эти банки практически свернули свои ипотечные программы в кризис – вообще не выдавали! Мы же (ОАО «Дагипотека») продолжали выдавать и вышли из кризиса с ростом объёма на 9%. Дальнейший рост ипотечного кредитования происходил за счёт выхода на рынок ипотеки новых банков и увеличения объёмов ипотеки у действующих игроков (банков) на рынке. А госбанки, основные участники ипотечного кредитования, существенно увеличили объёмы выдачи ипотеки. Таких возможностей и длинных денег у наших банков практически нет.
По стандартам АИЖК срок, на который выдаётся ипотечный кредит, составляет до 30 лет. Что касается процентной ставки, то у нас (ОАО «Дагипотека») она составляет 12,5–13% годовых.
– Банковский кризис, который сейчас будоражит республику, как-то отразится на дагестанской ипотеке?
– В первую очередь это удар по доверию населения банкам. Мы один раз, если помните, это проходили. Когда мы потеряли вклады в Сбербанке… На сегодняшний день происходящее с дагестанскими банками кризисом назвать нельзя. Ликвидирован только один крупный банк, по местным меркам. У нас банков очень много, и те ниши, которые образовались, быстро займут другие.
– Вы свои операции наверняка совершаете через определённый банк, через Дагэнергобанк, насколько мне известно… Если этот банк обанкротится, что будет?
– Действительно, основным банком, с которым мы имеем соглашение по рефинансированию выданных кредитов, является Дагэнергобанк. Мы выкупаем у них выданные банком кредиты по условиям АИЖК… Причём андеррайтинг, то есть анализ платёжеспособности, оценка предмета ипотеки проводятся нами. После выкупа кредита банк за него не отвечает.
– Раз мы заговорили о стандартах… Допустим, человек хочет взять у вас ипотеку… что ему нужно для этого? Пошагово можете объяснить?
– Конечно. В первую очередь нужно ознакомиться с нашими стандартами на сайте Дагипотеки или на сайте АИЖК. Каждый гражданин может примерить эти условия к себе. То есть он не будет никого напрасно отвлекать и сам выкручиваться, а просто может сделать вывод о том, соответствует ли он этим требованиям или нет. После он приходит уже к нам и получает профессиональную консультацию, составляет анкету-заявление. Мы предоставляем клиенту перечень необходимых документов для подтверждения своей платёжеспособности и не только (правоустанавливающие документы по приобретаемой квартире, паспорт, трудовые книжки, сведения о реальных доходах).
– Каков первоначальный взнос за квартиру?
– Если мы говорим об общих условиях, без специальной программы первоначальный взнос равен 30% от рыночной стоимости квартиры, которая формируется согласно отчёту оценщика.
– Оценщик – немаловажная фигура. Это человек посторонний?
– Это независимый профессиональный оценщик, имеющий специальное профессиональное образование и аккредитацию в АИЖК. Это человек, который практически головой отвечает за свой отчёт.
– Человек не из АИЖК может быть у вас оценщиком? Ведь фактически от него и зависит, сколько человек будет платить…
– Мы не примем от него отчёт, понимаете…
– Кто контролирует оценщиков? Кто несёт ответственность за их деятельность?
– У них саморегулируемая организация (СРО). Естественно, их ответственность застрахована. Раньше был закон об оценке, лицензия выдавалась, а сейчас он должен отстаивать свои позиции, становясь членом СРО. Оценщиков в Дагестане очень много, но аккредитованных в АИЖК – мало.
– Где они получают эту аккредитацию?
– Они через нас, регионального оператора, делают заявку на аккредитацию. Документы отсылаются с соответствующим сопроводительным письмом в АИЖК, там по ним принимается решение.
– Я как человек, который берёт ипотеку, могу не согласиться с этой оценкой?
– Конечно. Можете обжаловать её, мы можем направить вас к другому оценщику… превышение тех цен, которые приняты АИЖК по городам республики, более чем на 20% будет означать, что такой кредит просто не будет нами выкуплен. В пределах 20% оценщик может варьировать.
– Понятно, что вы работаете только с оценщиками, аккредитованными в АИЖК? Страховая компания у вас тоже «своя»?
– Нельзя говорить «своя». Есть несколько страховых компаний, с которыми мы работаем. Они также должны быть аккредитованы в АИЖК. Обязательным видом страхования является только имущественное. А страхование рисков потерь трудоспособности, жизни и здоровья – это дело добровольное… Но добровольно-принудительное (!). Наверное, можно так сказать. Если человек отказывается, не имея на это оснований по здоровью, от личного страхования, процентная ставка повысится на 0,7%.
– Допустим, у человека оклад небольшой, 10–15 тысяч рублей, и он может претендовать только, скажем, на однокомнатную квартиру… Но у него есть доход, который выплачивается ему в виде премий, гонораров. Он может и хочет что-то большее. Что тогда ему делать?
– Работая по трудовому договору (найму), вы обязаны предоставить справку по форме 2-НДФЛ за последние 6 месяцев работы. Туда входит всё, в том числе и премии. Наши сотрудники выводят среднемесячную зарплату, и по ней уже высчитывается, на квартиру какой стоимости вы можете претендовать. Но если ваша супруга работает, то это плюсуется к вашим данным. Плюс вы можете привлекать созаёмщиков, к которым есть свои требования (возраст, здоровье и прочее).
– Давайте, я начну предложение, а вы продолжите. Массовая ипотека – это ипотека, которая…
– … охватывает 60% населения. Сейчас примерно 10% (по РФ – 20%).
– Как вы думаете, на какого потребителя сегодня рассчитана ипотека в республике? Возраст, материальное положение?
– Богатому ипотека не нужна. А люди с низким доходом её не смогут оплатить. По большому счёту ипотека рассчитана на средний класс. Это человек, которому 37 лет, состоявшийся в жизни, имеющий стабильный устойчивый доход. Доход в среднем у него должен быть не менее 15 тысяч рублей. Но эта цифра зависит и от того, какую квартиру он хочет приобрести.
– Пять проблем, которые, на ваш взгляд, наиболее сильно тормозят ипотечное кредитование в республике?
– Это высокая стоимость квадратного метра, уровень процентной ставки, высокий первоначальный взнос, низкие доходы населения, теневая экономика республики.
– Последний вопрос…
– Давайте…
– Вы сами взяли бы ипотеку?
– Да… Я рекомендовал даже своей дочери взять её. Сегодня её семья оплачивает ипотеку. Зато будет своё жильё, собственность. А это капитал…
- 46 просмотров