Думает ли человек при покупке земли или при её выделении ему в собственность о том, что муниципалитет (государство) делает это в нарушение предусмотренных норм? Конечно же, нет. Разве может быть такое? Если не власть, то кто должен знать и соблюдать закон? В обратном убедился Шейхислам Магомедов, которому администрация Махачкалы выделила земельный участок.
В 1996 году администрация города выделила госпредприятию «Спортивный клуб “Педагог”» участок по ул. Огарёва под строительство спортивного комплекса. Когда встал вопрос о закрытии клуба, его директору Шейхисламу Магомедову посоветовали перерегистрировать выделенный участок на себя, что он и сделал. 18 октября было подписано постановление главы администрации города «О предоставлении Шейхисламу Магомедову в собственность земельного участка под строительство спортивного комплекса в районе детского сада по ул. Огарёва». Хотя логичным будет вопрос: с какой стати администрация распоряжается республиканской собственностью? Ведь форма «госпредприятие» предполагает именно такую форму управления. Магомедов получил все разрешения, необходимые для строительства.
Непрофессионализм?
Или...
Четверо жителей близлежащих домов обратились в Советский районный суд с иском о признании вышеуказанного постановления администрации недействительным. В обоснование своих требований жители заявляли, что данный земельный участок является территорией общего пользования1, которая, согласно Земельному кодексу, приватизации не подлежит. Кроме того, жители утверждали, что это единственное место, где они могут отдохнуть, а их дети – поиграть, так как именно там находится единственная спортплощадка. Магомедов пообещал, что площадка сохранится и, наоборот, будет улучшена, а что касается места для отдыха, то его там никогда не было, так как на участке находился пустырь, занятый мусором и самовольно установленными гаражами. Суд исковые требования жильцов удовлетворил. Более того, сама администрация в лице представителя Кобтиева признала исковые требования с формулировкой «…при выделении земельного участка Магомедову не было учтено, что он является территорией общего пользования, что стало известно в последующем…». Довольно серьёзный ляп юристов администрации города. Что это? Непрофессионализм?
Уже в кассационной инстанции (Верховный суд РД) представитель администрации г. Махачкалы предъявил письма главного архитектора Советского района г. Махачкалы и начальника Управления архитектуры и градостроительства, копию генплана застройки г. Махачкалы, из которых усматривается, что на месте предоставленного Магомедову земельного участка, согласно плану города, планировалось строительство благоустроенного парка. Как говорится в поговорке? Бог дал, бог взял? Выходит так, что администрация сегодня, выделив вам участок, завтра может передумать и сказать: «Извините, мы ошиблись».
Возмещение вреда
Врачебную ошибку исправить практически невозможно. В нашем же случае не всё так безнадёжно. Шейхислам Магомедов предложил администрации города предоставить ему взамен незаконно выделенного участка другой. Согласитесь, что было бы справедливо, но муниципалитет, по-видимому, так не думает. Что ж, на нет и суда нет.
Магомедов обратился в суд с исковым заявлением о взыскании причинённых ему убытков. Логично. Согласно нормам ЗК РФ (ч. 2 ст. 61) «убытки, причинённые гражданину или юридическому лицу в результате издания не соответствующего закону или иному правовому акту и нарушающего права на землю и охраняемые законом интересы гражданина или юридического лица акта исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления, подлежат возмещению в соответствии с гражданским законодательством». Убытки2 подлежат возмещению в полном объёме, в том числе и упущенная выгода.
Магомедов заплатил за указанный участок 154350 рублей и понёс другие расходы (связанные с оформлением кадастрового плана, отводом границ в натуре, регистрацией права собственности, разрешением на получение строительно-монтажных работ, заключением подрядного договора со строительной компанией ООО «Мицар» и началом строительства, и другими). В общей сложности Шейхислам оценивает свои убытки в 1651722 рубля. 4 марта 2008 года Советский суд под председательством Якубовой иск Магомедова удовлетворил частично и решил взыскать в его пользу из казны города 320578 рублей. Не на эту сумму рассчитывал Магомедов. Он обжаловал данное решение в ВС РД. Судебная коллегия по гражданским делам под председательством Х. Шихгереева, состоявшаяся 11 апреля 2008 года, установила, что Советский суд при принятии решения не принял во внимание некоторые обстоятельства (суд не исследовал каждый документ, представленный истцом в подтверждение своих расходов, и не дал каждому из них соответствующую оценку). Решение Советского районного суда от 4 марта было отменено и направлено на новое рассмотрение в тот же суд.
Тем не менее, Шейхислам не намерен останавливаться на достигнутом и собирается дальше защищать свои права в суде.
1. К землям общего пользования относятся земельные участки, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и др. Всего вышеперечисленного на спорном участке не было.
2. Под убытками в ГК РФ понимаются расходы, которые лицо, чьё право нарушено, произвело или должно произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
Принципиальность или вредность?
Если брать отдельно земельные споры, то как-то принято писать о крупных участках недвижимости и громких судебных процессах, связанных с ними, тогда как небольшие спорные случаи остаются зачастую без внимания. Вот один из таких.
Под окнами жильцов дома № 6 «б» по проспекту имама Шамиля установили гараж. Вполне знакомая ситуация, свойственная многим дворам нашего города. Но жильцы недовольны. В частности, возмущение у них вызывает не только то обстоятельство, что были вырублены деревья, а местные мальчишки с утра до поздней ночи играют в футбол, используя в качестве «ворот» тот самый гараж, а в большей степени то, что гараж-то принадлежит жителю (Керим Исмаилов) соседнего дома № 6. «Почему же он не установил гараж под своими окнами, место ведь имеется?» – вопрошают жители дома. Жильцы дома № 6 по данному вопросу обращались в отдел архитектуры администрации Советского района г. Махачкалы, откуда им пришёл ответ, что упомянутый выше гараж установлен на основании постановления главы администрации города.
В данной спорной ситуации стоит обратиться к нормам гражданского законодательства. Гараж стоит на придомовой территории указанного дома. Согласно ЖК РФ, граждане на праве общей долевой собственности имеют право на общее имущество дома. Другой отраслевой акт (постановление правительства РФ от 13 августа 2006 года) включает гаражи в перечень объектов, обслуживающих многоквартирный дом. Иное дело, предусмотрен ли генпланом дома гараж и является ли жильцом этого дома владелец спорного гаража. По смыслу указанных норм – должен им являться. Но спорную ситуацию можно разрешить судом. А вообще такие вопросы проще решать, если в доме функционирует товарищество собственников жилья (ТСЖ). Но наши земляки этим преимуществом не пользуются. А ТСЖ ведь существенно облегчило бы им жизнь. С помощью ТСЖ, в частности, можно управлять всем комплексом недвижимого имущества многоквартирного дома, обеспечивать его эксплуатацию, а также владеть, пользоваться и даже в установленных пределах распоряжаться общим имуществом дома. А как сказано выше, к общему имуществу относится и придомовая территория с обслуживающими её объектами (тот же гараж). В будущих номерах мы подробно опишем все преимущества и недостатки такой формы организации жителей, как ТСЖ.
Номер газеты